Mit einer 5-Milliarden-Dollar-Umgestaltung wird der „American Dream“ von New Jersey zur nächsten Welle des US-Einzelhandels

Der Bereich des American Dream-Einkaufszentrums mit erstklassigen Einzelhändlern und Restaurants verfügt noch über die ursprüngliche gewölbte Holzdecke.

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American Dream wurde „komplett überarbeitet, neu positioniert und neu gestaltet“, um seiner neuen Mission als Einzelhandels- und Unterhaltungskomplex gerecht zu werden.

Das Farbschema des Vorgänger-Einkaufszentrums von American Dream, Xanadu, war für Passanten ein Dorn im Auge, zumal das Gebäude aufgrund der finanziellen Schwierigkeiten der Bauträger unvollendet blieb.

Der Entwickler Triple Five erwarb 120 Hektar Marschland für den erweiterten Komplex, der heute als American Dream Mall in Rutherford, New Jersey, bekannt ist und Wasser- und Vergnügungsparks umfasst. FOTO MIT freundlicher Genehmigung von PCL CONSTRUCTION ENTERPRISES

Ereignisse im nahegelegenen MetLife-Stadion sowie ein von stark befahrenen Autobahnen umgebenes Gelände erschwerten die Projektplanung und -ausführung.

Das Baugewerbe arbeitet im Rahmen eines Projektarbeitsvertrags mit den regionalen Gewerkschaften. Ein staatlicher Zuschuss legt Ziele für die Einstellung von Minderheiten und Frauen fest.

Der Bau der neuen Indoor-Wasser- und Vergnügungsparks von American Dream erforderte 100 Millionen US-Dollar an Untergrundarbeiten zur Verstärkung des sumpfigen Bodens und luftaufgeblasene Technologie für Kuppeldächer.

Mit 20 Kränen und 135 Schnorchelliften werden 32.000 Tonnen Stahl montiert.

Jeden Tag sind bis zu 2.000 Arbeiter vor Ort, mit Plänen für 24/7-Schichten, bis Teile des Komplexes später in diesem Jahr eröffnet werden.

Das Xanadu-Projekt, das 2003 ins Leben gerufen wurde, um die New Jersey Meadowlands um ein großes Einzelhandelszentrum zu erweitern, war nie als Garten-Vielfalt-Einkaufszentrum gedacht.

Aber New Jerseyer und Besucher, die den NJ Turnpike fuhren, bekamen einen Eindruck davon, was er in dem, was er geworden war, nicht sein sollte – ein seltsames, mehrfarbiges, lagerhausähnliches Bauwerk, das trotz finanzieller Probleme der Eigentümer jahrelang unvollendet blieb und ihm dann die Auszeichnung als „The New Jersey Turnpike“ einbrachte der größte Schandfleck des Staates.

Aber mit einer neuen weißen Aluminiumverkleidung, einer umfassenden Neugestaltung, einem neuen Namen, drei Entwicklern – und mehr als 5 Milliarden US-Dollar und 16 Jahren später – wird der amerikanische Traum Wirklichkeit: ein erweiterter Einzelhandels- und Unterhaltungskomplex mit drei Indoor-Themenparks und 450 Mietern und ein Dutzend anderer Attraktionen – die das ursprüngliche Konzept bei weitem in den Schatten stellen und auf dem sich verändernden US-Einzelhandelsimmobilienmarkt, wenn überhaupt, nur wenige vergleichbare Attraktionen bieten.

Und das alles auf einem Marschland, das beinahe einen Bobcat-Bagger verschluckt hätte.

In einem neuen Update teilte der aktuelle in Kanada ansässige Entwickler Triple Five Worldwide am 25. März mit, dass die lange erwartete Eröffnung des Drehkreuzes im „Spätsommer“ beginnen werde, und zwar in einem ihrer Meinung nach unterversorgten Markt, der von der dichten Bevölkerung im Nordosten angezogen werden soll Sie ziehen sogar einen Teil der Millionen Touristen aus aller Welt an, die jährlich New York City und das Dreistaatengebiet besuchen.

Laut nj.com leben etwa 20 Millionen Menschen in einem Umkreis von 50 Meilen mit einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von 97.000 US-Dollar.

Trotz des Trends weg vom Einkaufen im Laden, der zu Spekulationen darüber führt, ob sich ihre große Investition amortisieren lässt, gehen die Booster laut anderen veröffentlichten Berichten von 30 bis 40 Millionen Besuchern im ersten Betriebsjahr aus.

Das 5 Millionen Quadratfuß große Projekt orientiert sich an Triple Fives eigenem Plan für seinen Mega-Einzelhandelskomplex Mall of America in Minneapolis, wo 20 % des Grundstücks über Unterhaltungsattraktionen verfügen. Diese Anlage hat nun auch einen 250-Millionen-Dollar-Plan zum Bau des größten Indoor-Wasserparks Nordamerikas, wenn sie sich gegen die Gegner durchsetzt.

„American Dream verstärkt den Fokus auf Unterhaltung“, sagt Tony Armlin, Vizepräsident für Entwicklung bei Triple Five mit Sitz in Edmonton, Alberta, das das Projekt Ende 2010 übernommen hat. „Wir haben es so positioniert, dass 55 % unseres Projekts der Unterhaltung gewidmet sind.“ und Attraktionen und kulinarische Erlebnisse und 45 % konzentrieren sich auf traditionelle Einkaufserlebnisse“, sagt er.

„Eine Hauptherausforderung bestand darin, verschiedene Elemente zusammenhängend zu verschmelzen“, sagt Debbie Kalisky, Mitarbeiterin der Einzelhandelsentwicklung bei GH+A Design Studios und Einzelhandelsdesignarchitektin des Projekts. „Dies ist ein neues Modell, ein mehrdimensionales, facettenreiches Familienziel“, sagt sie. „Das war die übergeordnete Vision, die Grundzüge [eines Einzelhandelszentrums] zu nehmen und es neu zu erfinden.“

Ein großer Teil des Entwurfs bestand darin, die bestehenden verlassenen Gebäude – die vom ersten Projektentwickler, Mills Corp., errichtet wurden, bevor dieser 2007 in Konkurs ging, und dann von Colony Capital, das 2009 ausschied –, als riesige Hülle zu behandeln und im Wesentlichen von vorne zu beginnen , sagt Armlin. „Wir haben das, was hier war, komplett überarbeitet, neu positioniert und neu gestaltet“, sagt er. „Die einzigen Dinge, die wir instand hielten, waren im Wesentlichen der [Überbau] und seine Hülle sowie einige der mechanischen und elektrischen Systeme. Die gesamten Innenräume wurden abgerissen und das gesamte Äußere renoviert.“

Die Sanierungsarbeiten an diesen Bauwerken im Wert von 700 Millionen US-Dollar beinhalteten wesentliche Änderungen, sagt Wayne Melnyk, Vizepräsident für Großprojekte, der die American Dream-Initiative für PCL Construction Enterprises, den Bauleiter, leitet. „Wir haben Oberlichter hinzugefügt, wir haben Bereiche geschlossen, in denen es offene Höfe gab, und an anderen Stellen haben wir offene Räume oder Ausbuchtungen im Gebäude geschaffen“, sagt er.

Die Baumaßnahmen umfassten aber auch den Bau von zwei neuen, acht Hektar großen Indoor-Themenparks, mehr Einzelhandelsflächen und einer Vielzahl zusätzlicher Attraktionen. Am Ende wird American Dream mit einer vermietbaren Fläche von 3 Millionen Quadratfuß Einzelhandels- und Unterhaltungsfläche und 11.000 ausgewiesenen Parkplätzen eröffnet.

Als Triple Five 3 Milliarden US-Dollar in das Projekt investierte, zusätzlich zu den 2 Milliarden US-Dollar an Arbeit der früheren Entwickler, hat das Unternehmen eine Armee von Partnern, Beratern und Mitarbeitern eingesetzt, sagt Armlin.

„Natürlich sind das große Zahlen, also mussten wir Team-Management-Strukturen zusammenstellen und schaffen, die Renovierungs- und Neukonstruktionen effektiv umsetzen und einen enormen Aufwand an Beraterkoordination erfordern“, sagt er.

Der Umfang von American Dream beruht auf der Vision, die Immobilie das ganze Jahr über betreiben zu können. Es umfasst einen Indoor-Skipark, ein Erbe der Xanadu-Phase, mit einer 16-stöckigen, 800 Fuß langen Skipiste und einer Eiskletterwand; ein geschlossener Vergnügungspark im Nickelodeon-Stil mit zwei Gerstlauer-Achterbahnen, eine davon mit 121,5 Grad dem steilsten Höhenunterschied der Welt, und 22 Fahrgeschäften; und ein Glaskuppel-Wasserpark im DreamWorks-Stil mit einem 1,5 Hektar großen Wellenbad und 25 Rutschen.

Dann gibt es noch die Einzelhandelszone, eine riesige Ansammlung von Geschäften, darunter hochwertige Luxus- und Modemarken in einem „Collections“-Bereich, der von Saks Fifth Avenue verankert ist und zu mehr als 80 % vermietet ist, zusammen mit einem Erlebnisthema, das 35.000 Quadratmeter großes Legoland und andere interaktive Geschäfte.

Weitere Attraktionen sind auf dem Gelände verteilt: ein 300 Fuß hohes Riesenrad mit 26 klimatisierten Gondeln, um New York City zu betrachten; ein 35.000 Quadratmeter großes, von Merlin Entertainment betriebenes Aquarium; eine Eislaufbahn in regulärer Größe; ein 80.000 Quadratmeter großer Kidzania-Rollenspiel-Veranstaltungsort; und ein Cinimex-Luxuskino mit 1.400 Sitzplätzen. Außerdem gibt es mehr als 100 gastronomische Einrichtungen, weitere 22.000 Parkplätze am angrenzenden Sportkomplex und ein künftiges Hotel mit 800 Zimmern, die alle den „resortähnlichen Charakter“ der Anlage ausfüllen, sagt Armlin.

Das Projektteam bewältigte den Aufwand durch Aufteilung, sagt Steve Schmalz, PCL-Betriebsleiter bei American Dream. „Wir hatten im Grunde neun 200-Millionen-Dollar-Programme, die sich zufällig im Umkreis von fünf Minuten zu Fuß voneinander im Bau befanden“, sagt er. „Der Arbeitsplatz ist ein Campus.“

Triple Five hat die Liste der Attraktionen im Laufe der Jahre zusammengestellt, als sich seine Vision erweiterte und die Kontrolle über weitere Teile des 120 Hektar großen Grundstücks erlangte, sagt Armlin. Das Unternehmen kam 2010 als Nachfolgeentwickler für bestehende Strukturen an Bord, übernahm jedoch 2013 den Großteil des Geländes und verhandelt sogar darüber, auch die jetzt ungenutzte Izod Arena mit 19.000 Sitzplätzen zu übernehmen, die das Einkaufszentrum umschließt, sagt er.

Das Designkonzept von Triple Five basiert auf Ideen der Mall of America und der West Edmonton Mall in Alberta, Mega-Einzelhandelsimmobilien, die ihrerseits im Laufe der Jahre durch Modernisierungen und Sanierungen neue Attraktionen gewonnen haben. Dasselbe Modell wird für einen geplanten 174 Hektar großen, 4 Milliarden US-Dollar teuren American Dream Miami-Komplex eingesetzt, der 2023 mit einer Indoor-Skipiste und 2.000 Hotelzimmern eröffnet werden soll.

Triple Five hat mehrere Finanzierungspartner für American Dream gewonnen. Die Finanzierung umfasst einen Baukredit in Höhe von 1,7 Milliarden US-Dollar und Erlöse in Höhe von 1,1 Milliarden US-Dollar aus einer steuerfreien Anleiheemission, die beide von JP Morgan und Goldman Sachs arrangiert wurden. Ein Teil der Anleihefinanzierung steht im Zusammenhang mit einem staatlichen Zuschuss in Höhe von 390 Millionen US-Dollar, sagt Armlin.

Der Entwickler hat sich auch auf eine Mischung von Partnern verlassen, darunter PCL und GH+A, die bereits an seinen vorherigen Einkaufszentren gearbeitet hatten, sowie auf neue Auftragnehmer- und Beraterbeziehungen in der Region. Dazu gehören Firmen, die an Xanadu gearbeitet haben, wie Adamson Architects und McNamara Salvia Structural Engineers; Gensler als Architekt; Langan Engineering als geotechnischer Berater; und Torcon als „strategischer Subunternehmerpartner“ – unter mehr als 150 Subunternehmern und 20 Beratern, sagt Armlin.

Laut Armlin sind täglich immer noch mehr als 2.000 Menschen bei dem Projekt vor Ort, für das es einen Projektarbeitsvertrag mit dem Bergen County Building and Construction Trades gibt. Die Erwerbsbeteiligung von Minderheiten und Frauen am Projekt liege bei fast 30 %, sagt er. „Wenn die Bauarbeiten abgeschlossen sind, werden wir wahrscheinlich rund um die Uhr arbeiten, bis wir später in diesem Jahr eröffnen“, sagt er.

Die Bauarbeiten für das neue Projekt begannen im Jahr 2014. Ein Großteil der anfänglichen Bemühungen zielte darauf ab, 14 Hektar sumpfiges Gelände in einer hinteren Ecke des Grundstücks nahe der Kreuzung des State Highway umzuwandeln. 3 und die Autobahn in nutzbares Land für die neuen Wasser- und Freizeitparks verwandeln, sagt Schmalz.

„Die geotechnische Planung, die Bauarbeiten und das Rammen von Pfählen dauerten 18 Monate“, bemerkt er. „Wir haben fast 100 Millionen US-Dollar in Untergrundarbeiten investiert, um dieses [Fundament] zu bauen.“

Haufen gibt es zuhauf, sagt Melnyk von PCL. „Sogar die Ringstraße drumherum steht auf Pfählen“, sagt er. „Es ist ein sehr schwieriges, weiches Material. Wir haben fast einen Rotluchs im Sumpf verloren.“

Aber die Fundamentarbeiten verliefen reibungslos, dank der Koordination zwischen PCL, das über Mitarbeiter aus Florida verfügt, die Erfahrung mit schlechten Böden haben, Langan und lokalen Auftragnehmern, die mit der Arbeit in Sumpfgebieten in der Gegend beschäftigt sind, darunter D'Annunzio & Sons und Linde-Griffith Construction, sagt Armlin. Die Bodenbedingungen führten auch zu Bemühungen, „das Gewicht des Gebäudes zu minimieren“, sagt Schmalz, und zwar durch den Einsatz luftaufgeblasener ETFE-Technologie zur Bildung der überdachten Kuppeln über den Wasser- und Vergnügungsparks.

Der Abriss und die Sanierung bestehender Strukturen sowie die Arbeiten an Betonfundamenten nahmen einen Großteil der Jahre 2014 und 2015 in Anspruch. Bis 2016 begannen die Teams mit der Montage von 32.000 Tonnen Stahl, was seitdem die Arbeiten dominiert. Doch vor den Hebearbeiten standen sie vor einer großen Aufgabe: die Kranplatzierung zu kartieren, sagt Schmalz.

„Unsere Kranplanung für die Montage war vollständig in die Tragwerkssysteme für die Gebäudefundamente integriert“, sagt er. „Da wir uns hier auf sumpfigem Gelände befinden, konnten wir uns auf nichts verlassen; alle Kranmattenprogramme, Kranunterstützung und Hebewege – alles wurde in die Fundamente der Gebäude integriert.“

Einmal aufgestellt, könnten die Kräne nicht einfach an eine andere Stelle auf dem weitläufigen Grundstück rollen, sagt Schmalz. „Sie mussten sicherstellen, dass Ihr ursprünglicher Plan alle richtigen Elemente dazu enthielt, wo Sie auswählen würden, was Sie heben würden, wie hoch Ihre Kapazitäten sein würden und welche Lasten Sie zurückfahren würden bis ins Fundament“, sagt er. „Aus dieser Perspektive hatten Sie nur eine sehr begrenzte Flexibilität.“ Das Projekt nutzte in seiner Blütezeit 20 Kräne sowie 135 Schnorchellifte und verschiedene erhöhte Plattformen, sagt Schmalz.

Eine zusätzliche Herausforderung bestand darin, den normalen Verkehrsfluss und Betrieb des benachbarten MetLife-Stadions aufrechtzuerhalten, in dem zahlreiche Konzerte und Sportveranstaltungen stattfinden und in dem die Jets und Giants der National Football League spielen. Das Team musste mehrmals eine Umfassungsstraße verlegen, die durch das Projektgelände führte, sagt Melnyk. „Es war eine echte Herausforderung, den Zeitplan für den Vergnügungs- und Wasserpark einzuhalten und gleichzeitig den Verkehrsfluss aufrechtzuerhalten, insbesondere an Spieltagen“, sagt er.

Die Hunderte von Mietern von American Dream werden sich über das mehrstöckige Einkaufssegment verteilen, das über „elegante und anspruchsvolle“ Oberflächen und separate Abschnitte verfügen wird, von denen jeder über einen eigenen Gemeinschaftsbereich verfügt, auf dem Veranstaltungen und Erlebnis-Einkaufsattraktionen stattfinden können, sagt Kalisky. Das Markenzeichen wird der Kollektionsbereich von gehobenen Luxus-Einzelhändlern und -Restaurants sein, mit einem Design, das ihnen durch zweigeschossige Fassaden zusätzliches Flair verleiht, selbst wenn sich die Innenräume der Geschäfte nur auf einer Ebene befinden, sagt sie.

„Es ahmt ein High-Street-Erlebnis nach … in London oder in New York City, wo Flagship-Stores eine sehr starke Straßenpräsenz haben, mit hoch aufragenden Ladenfronten“, sagt sie. „Wir haben versucht, die gleiche kraftvolle Präsenz für die Einzelhändler in einem Innenbereich nachzuahmen.“

Viele der Einzelhändler beginnen mit der Arbeit an ihren eigenen Flächen, während das größere Projekt kurz vor der Fertigstellung steht, sagt Schmalz. Der Vergnügungspark ist zu 90 % fertig, alle Fahrgeschäfte sind installiert und die Arbeiten an der Endbearbeitung schreiten voran, während der Einzelhandelsteil zu über 80 % fertig ist und der Bodenbelag und die endgültige Endbearbeitung noch anstehen, sagt er.

Der Wasserpark ist zu etwa 70 % fertiggestellt und verfügt über riesige Wasserrutschen, die von den nahegelegenen Straßen aus sichtbar sind.

Armlin sagt, dass die Bauarbeiten für die wichtigsten Einrichtungen in diesem Jahr schrittweise abgeschlossen werden sollen, wobei der Wasserpark im September seinen Höhepunkt erreichen wird – dank einer konzertierten Überarbeitung des Zeitplans unter der Leitung von PCL, die zwischen den Herstellern von Fahrgeschäften und Rutschen, dem Baugewerbe und den Bauunternehmern koordiniert wurde, früher als geplant . „Es war einfach ein riesiges Unterfangen, das hinzubekommen“, sagt er.

Tom Stabile hat als Reporter und Redakteur für Zeitschriften, Zeitungen und Fachpublikationen in New York City, Washington, D.C. und Santo Domingo, Dominikanische Republik gearbeitet und sich dabei mit Wirtschaft und Finanzen, Bildung, öffentlichen Angelegenheiten, Strafjustiz und Kunst befasst.

Als ENR-Chefredakteurin für Energie, Wirtschaft und Arbeitskräfte verfügt Debra K. Rubin über einen breiten Überblick über Neuigkeiten, Themen und Trends im globalen Ingenieur- und Bauwesen im Zusammenhang mit Schlüsselbereichen der globalen Energieentwicklung und -wende, Unternehmensgeschäft und -management sowie Regulierung und Risiko und Personalentwicklung der nächsten Generation.

Debra hat auch gegründet und verwaltetENRs Top 200 Umweltunternehmen jährliches Ranking, das die wichtigsten Akteure im dynamischen globalen Markt für Umweltdienstleistungen definiert; und ist Herausgeber vonENR WorkforceToday E-Newsletter mit Neuigkeiten und Trends im Talentmanagement der Branche. Klicken Sie hier, um diesen kostenlosen monatlichen Newsletter zu erhalten.

Sie ist außerdem eine wichtige Organisatorin der jährlichen ENR-VeranstaltungWegweisende Frauen im Baugewerbe Konferenz, ein wichtiges AEC-Branchenforum für Talentmanagement und Karriereförderung von Frauen. Klicken Sie hier, um weitere Informationen zu den Plänen für die nächste Live-Veranstaltung zu erhalten.